Tìm và kiểm tra nhà thầu ở đâu
Hãy bắt đầu từ người quen đã xây hoặc sửa nhà gần đây, rồi lập danh sách hai đến bốn đơn vị để so sánh. Đừng chỉ nghe giới thiệu; hãy tự đến xem.
- Xin địa chỉ vài công trình đã hoàn thành và một công trình đang thi công để xem tay nghề, sự gọn gàng và thái độ của thợ.
- Nếu chủ nhà cũ đồng ý, hỏi họ về việc đúng hẹn, phát sinh chi phí và cách xử lý khi có lỗi.
- Hỏi ai trực tiếp giám sát công trình của bạn và có mặt thường xuyên hay không.
- Kiểm tra đơn vị có tư cách pháp lý rõ ràng, có người đại diện và địa chỉ làm việc cụ thể.
Công trình đang thi công nói lên nhiều hơn công trình đã xong: nhìn cách xếp vật liệu, cách che chắn, giàn giáo, dây điện tạm là biết nếp làm việc của đội thợ.
Dự toán chi phí xây nhàDùng thử ngay trên nhanso.netHỏi gì khi gặp nhà thầu lần đầu
Buổi gặp đầu tiên là dịp tốt để đo xem họ có biết lắng nghe không. Hãy chuẩn bị sẵn nhu cầu, ngân sách mong muốn, thời hạn và những ràng buộc của lô đất hay căn nhà.
- Họ đã làm công trình tương tự (nhà phố hẹp, nhà cấp bốn, sửa nhà cũ…) chưa, gặp khó khăn gì và xử lý thế nào.
- Đội thợ là của họ hay thuê ngoài từng phần như điện nước, chống thấm, nhôm kính.
- Có tự đến khảo sát hiện trạng không hay chỉ báo giá qua điện thoại.
- Họ sẽ giải thích thế nào nếu bạn đề nghị thay một loại vật liệu.
Nhà thầu nói được rủi ro của công trình (đất yếu, tường cũ, nhà sát vách) thường đáng tin hơn người hứa mọi thứ đều dễ dàng.
So sánh báo giá chi tiết
Báo giá chỉ ghi một con số trọn gói rất khó so sánh. Hãy yêu cầu bảng khối lượng theo từng hạng mục: móng, khung, xây tô, điện nước, chống thấm, cửa, sơn, thiết bị vệ sinh, kèm đơn giá và chủng loại vật liệu.
Giá rẻ hơn rõ rệt thường đến từ vật liệu khác, hạng mục bị bỏ sót hoặc phần để phát sinh sau. Khi hai báo giá lệch nhau, hãy đặt chúng cạnh nhau và hỏi từng dòng khác ở đâu.
Ví dụ minh họa: nhà thầu A báo thấp hơn B khoảng một phần mười. Đặt hai bảng cạnh nhau mới thấy A không tính chống thấm sân thượng và dùng gạch loại thấp hơn. Cộng bù hai khoản ấy, hai báo giá gần như bằng nhau, và bạn biết mình đang so cái gì với cái gì.
Cho mỗi nhà thầu cùng một bản vẽ và cùng một danh mục vật liệu thì việc so sánh mới công bằng.
Hợp đồng cần ghi rõ những gì
Dù là sửa nhỏ, bạn cũng nên có hợp đồng hoặc ít nhất văn bản thỏa thuận hai bên cùng ký. Nên có:
- Phạm vi công việc, bản vẽ và danh mục vật liệu đính kèm, kể cả thương hiệu hoặc cấp chất lượng đã thống nhất.
- Ngày khởi công, ngày hoàn thành và cách xử lý khi chậm tiến độ do một trong hai bên.
- Quy trình khi phát sinh hoặc thay đổi: phải có xác nhận bằng văn bản trước khi làm thêm.
- Thời gian bảo hành từng phần như chống thấm, điện nước, cửa, sơn và cách liên hệ khi cần sửa.
- Trách nhiệm về an toàn lao động, vệ sinh công trình và bảo vệ nhà hàng xóm.
Nếu thấy điều khoản nào mơ hồ, hãy nhờ người có chuyên môn hoặc luật sư đọc giúp trước khi ký. Một giờ đọc kỹ rẻ hơn nhiều so với một vụ tranh cãi giữa chừng.
Thanh toán theo đợt và nghiệm thu
Nên chia thanh toán theo giai đoạn gắn với khối lượng đã hoàn thành, ví dụ xong móng, xong phần thô, xong hoàn thiện, và giữ lại một khoản nhỏ đến khi hết thời gian kiểm tra sau bàn giao. Tránh đưa phần lớn tiền khi công trình mới bắt đầu.
Mỗi đợt, hãy cùng đi kiểm tra thực tế, chụp ảnh và ký biên bản nghiệm thu. Nếu có chỗ chưa đạt, ghi lại và hẹn ngày sửa trước khi thanh toán đợt kế tiếp.
- Đối chiếu khối lượng đã làm với bảng khối lượng trong hợp đồng.
- Kiểm tra chất lượng bằng mắt và dụng cụ đơn giản: thước, nivô, thử ổ cắm, xả nước thử.
- Chụp ảnh các hạng mục sắp bị che khuất như ống nước âm tường, cốt thép trước khi đổ bê tông.
- Ký biên bản ghi rõ phần đạt, phần cần sửa và hạn sửa.
- Thanh toán đúng khoản của đợt đó, giữ lại phần bảo hành đã thỏa thuận.
Phát sinh, thay đổi giữa chừng và cách giữ ngân sách
Hầu hết tranh cãi đến từ phát sinh. Một phần phát sinh là có thật, như đào lên gặp đường ống cũ hay tường yếu hơn dự tính. Phần khác do chủ nhà đổi ý. Cả hai đều nên được ghi lại bằng văn bản ngắn: làm gì, vì sao, thêm bao nhiêu tiền, kéo dài bao nhiêu ngày.
Hãy chừa một khoản dự phòng trong ngân sách; con số thế nào tùy quy mô công trình, nhưng đừng dồn hết tiền vào hợp đồng rồi không còn đường lùi. Quyết định sớm các lựa chọn như gạch, thiết bị vệ sinh, sơn để khỏi chậm tiến độ vì chờ bạn chọn.
Bảo hành và những dấu hiệu nên dừng lại
Sau bàn giao, giữ biên bản, bản vẽ hoàn công, hóa đơn vật liệu chính và thông tin bảo hành. Nhiều lỗi như thấm, rò nước chỉ lộ ra sau vài mùa mưa, nên đừng vứt giấy tờ.
Nên cân nhắc lại khi nhà thầu né viết thành văn bản, hối thúc đặt cọc gấp, từ chối cho xem công trình cũ, hay báo giá thấp bất thường rồi chờ phát sinh. Đó là những dấu hiệu đủ để bạn dừng lại hỏi thêm.